一、项目简况

（一）项目名称

水城古镇（城市棚户区）改造项目

（二）项目业主单位

六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司

（三）项目类型

文旅消费聚集区

（四）项目建设性质

运营合作

（五）项目地址

水城古镇改造工程位于市中心城区核心区域，东靠钢城大道、西到凤池园、南邻钟山路，北接人民路。

（六）规划面积及建设规模

总用地面积（含山体、三线广场、学校）63 公顷（945 亩），除山体、三线广场、学校，总规划用地面积 53 公顷（744 亩），总建筑面积 850000 平方米，容积率 1.28，绿地率 31%，建筑密度22.57%。其中，古镇区域总用地面积 231.4 亩，建筑面积 93066.91 平方米，容积率 0.60，绿地率43.49%，建筑密度 29.84%；新城区（含项目安置房）规划用地面积 709.6 亩，建筑面积 757000 平方米，容积率 1.83，绿地率 40.11%，建筑密度 20%。

（七）合作方式

独资、合作、租赁

二、项目建设条件分析

（一）交通条件

位于六盘水市城市中心，紧邻钟山大道、人民路，交通便利，距六盘水火车站约 12 公里，距六盘水月照机场15 公里，距离安顺黄果树机场 150 公里，距离贵阳机场 253 公里。

（二）资源条件

充分展现区域特色，凸显城市文脉，传承地域民俗风情，成为一个活态的、可延续的、可传承发展的文化体验区；为六盘水打造一个生态的绿色宜居新古城，为城市发展、新居民区建设提供示范点；展现城市过往文脉，古今并重、以人为主、动态保护为主要特征，提升旅游品质，更新旅游产业，打造城市文化活态博物馆。

（三）基础设施

1、路、水、电、通讯设施

位于市中心城区，交通便利，城市交通 1 路、2 路、3 路、6 路、7 路等公共交通均经过水城古镇；水、电、通讯等设施已接入。

2、旅游接待设施

旅游接待设施配套齐全。

（四）市场条件

该项目因位于市中心繁华地段，据初步统计 2019 年年游客流量超过 100 万人次。

（五）环境评价

相关项目建设已满足生态环境要求

（六）政策条件（省、市、区（县、市）对该项目的优惠政策及扶持措施等）

享受省、市统一优惠政策。

（七）前期工作开展情况（开发、规划现状、项目批文、行业准入资质、注册资料、银行资信材料、可行性研究报告、专利技术文件、企业与政府签署的合作协议）水城古镇项目已建成并投入使用，但目前缺乏专业团队进行运营管理，且空置门面较多，急需运营团队和商家入驻。

三、项目策划

（一）总体定位

以“古、奇、异、精”和“逛古镇、寻三线、实体验、享悠闲、品美食”的运营理念，建立“五大黄金商业业态”（一是特色餐饮：特色美食、民俗美食、各地特色小吃等形成多元的特色饮食文化；二是滨水酒吧：主题酒吧、休闲奶茶吧等；三是特色民宿：主题酒店、民俗风情旅馆、养生主题酒店等；四是精品购物：文化艺术品、旅游精品、特色小商品、自制旅游小商品等，五是以三线文化元素为主的特色街区），将之打造成一个围绕“吃、住、行、游、购、娱、科技、文化”及“商、养、学、闲、情”等要素布局业态的旅游新区和现代服务业聚集区和全国首个“三线”文化城。

（二）功能规划

统一运营区域 36 栋房屋，面积约 39695.8 ㎡［其中餐饮美食区：15 栋（17571.79㎡），酒店客栈区：10 栋（12378.83㎡），滨水酒吧区：2 栋（2526.57㎡），旅游零售区：6 栋（4683.46㎡），儿童体验区：3 栋（2535.15㎡）］；三线文化区域 16 栋（7819.64 ㎡）。

（三）基础设施

水城古镇区域总用地面积 322 亩，土地为全商业性质，建筑面积 93066.91 平方米，容积率 0.60，绿地率 43.49%，建筑密度 29.84%；古镇含配套设施共 106 栋建筑，建筑形态除厕所、管理用房外，多为二、三层砖木结构，目前已完工建筑楼栋 97 栋，在建东城门等建筑 7 栋，待建 2 栋，建成护城河河道 1016 米，叮当车道 1157 米，现基础设施建设基本完成。

（四）对投资合作方的资质要求、招商引资的需求

1、商户须无违纪违法行为，诚实守信经营。

2、具有一定投资实力和丰富的经营管理经验，并有意长期经营的商家。

3、选定的商户须等级评定在 C 以上，满足不同消费者的需求，同类品牌中以评定等级高和合作条件更佳者优先。

4、商户经营思路理念，装修设计方案须符合古镇的要求。

5、对于国际、国内知名品牌商家、主力品牌商家、主力核心商家优先引入。

6、选定的商户须服从古镇的功能分区和管理。不得破坏房屋外立面，对房屋内部结构需改动必须经水城古镇招商运营筹备小组审核同意。

7、商户须按规定一次性足额交纳租赁费和管理费及法律法规规定缴纳的其他费用。

8、商户签定合同进驻装修时须按商户投资金额的一定比例缴纳保证金，装修结束后经审核后按规定逐步退还，或可抵扣房屋租赁费或管理费。

9、商户签订协议后，60 日内未投入装修或毁约，不退还保证金并追究违约责任。

10、房屋内部装修由商户自行负责，设计装修方案须经水城古镇招商运营筹备小组审核批准。

11、租赁业主在租赁期间不得私自转租。

12、租赁期限：短期租赁 3 年，长期租赁可达 10 年。

13、商户签定合同进驻装修时须按商户投资金额的一定比例缴纳保证金，装修结束后经综合管理小组审核后按规定逐步退还，或可抵扣房屋租赁费或管理费。

四、财务指标分析（单位：亿元）

（一）投资总额（应大于引资需求）

总投资为 380415 万元，其中，建筑工程费用：预计 332900 万元，其中建筑投资 292000 万元；工程建设其他费：预计 29400 万元，其中征地拆迁费 10500 万元：预备费：18115 万元；

（二）引资需求

无引资需求

（三）资金筹措

根据总投资估算，前期由政府划拨启动，首批资金由政府财政资金支付，用于规划区的基础设施建设及景观打造，后期采用招商引资方式，面向社会，从企业及社会各方筹集资金。

（四）投资回收期

本项目的收入构成：门票收入、住宿收入、餐饮收入、商品销售收入、停车交通收入、娱乐项目收入、商品房租赁收入、住房出售收入。商品销售收入、门票收入按 3% 纳税；住宿收入、餐饮收入、停车交通收入按 5% 缴纳营业税；娱乐项目收入按 20% 纳税。城市维护建设税按营业税额的 5% 缴纳。教育费附加按营业税额的 3% 缴纳。）下钟山区域的资金回报主要由房地产收益中的商铺租赁收入和住宅出售收入组成。参照周边房产价格，六盘水舟山大道周边房价约为 5000 元 / ㎡，建成区建筑面积约为 12 万平方米。参考以上数据，建成区资金回报预计达到 6 亿左右，再加上租赁和售出商铺的盈利，下钟山区域总资金回报将达到约 8 亿，约占总投资的 20%。

五、项目业主单位信息

名称：钟山区荷城花园房开有限公司

联系人：欧阳锋

联系电话：8960080

六、项目推介单位信息

单位名称：钟山区文体广电旅游局

联系人：张莉

联系电话：0858-6349257

邮箱：zsqwtgdlyj@126.com